Admin.ch - Lors de sa séance du 12 décembre 2008, le Conseil fédéral a approuvé le projet de révision du droit du bail dans le code des obligations ainsi que le message qui l'accompagne. La modification de la loi prévoit le passage du système de loyer basé sur les coûts à celui de l'indexation du loyer ainsi que l'introduction de loyers comparatifs, ce qui permettra de découpler les loyers des taux hypothécaires.

L'examen du caractère abusif du loyer initial ne reposera plus sur le critère les coûts ; désormais, il sera effectué à l'aide de loyers comparatifs déterminés au moyen de méthodes statistiques reconnues.
Les loyers en cours pourront être adaptés une fois par an à l'évolution de l'indice des prix, coûts du logement et de l'énergie non compris. Cette solution permet le découplage des loyers et des taux hypothécaires réclamé de nombreux côtés.

L'exclusion, de l'indice déterminant, des coûts du logement et de l'énergie constitue le principal changement par rapport au projet mis en consultation : en excluant les coûts du logement, on évite qu'une hausse des loyers ne déclenche des hausses de loyer supplémentaires ; en excluant les coûts de l'énergie, on tient compte du fait qu'une hausse du prix de l'énergie est en principe déjà imputée au locataire sous la forme des frais accessoires décomptés chaque année. Les augmentations de loyer devraient donc rester modérées dans le temps et seront prévisibles, ce qui est un avantage pour les locataires et les bailleurs.

C'est le lieu de préciser que les hausses sont inévitables, tout comme les baisses. Mais dans la mesure où les hausses sont prévisibles, il sera plus aisé pour chaque locataire de les inclure dans son budget (tout le monde tient un budget et met chaque mois dans son compte suffisamment afin de pourvoir aux coûts annuels). Une augmentation de loyer inattendue est probablement plus désagréable.

Les autres points de la révision sont les suivants :
  • Un changement de propriétaire ne sera plus un motif de hausse de loyer. Par voie de conséquence, un propriétaire sera privé d'une raison (souvent inavouée) de résilier un contrat. .
  • Il ne sera pas possible d'augmenter les loyers pendant la première année du bail suite à des travaux ayant entraîné une plus-value, à moins que ces travaux n'aient été annoncés lors de la conclusion du bail.
  • Le système des loyers basés sur les coûts continuera à être admis pour les locaux d'habitation des bailleurs de logements d'utilité publique et des collectivités publiques.
  • Il sera possible d'utiliser une signature reproduite mécaniquement lors de la communication d'une augmentation de loyer ou d'une adaptation du montant des acomptes pour frais accessoires.
  • La procédure d'approbation de la formule pour les modifications unilatérales du bail par le propriétaire sera harmonisée.
Les modifications proposées reposent en grande partie sur le consensus auquel les organisations suisses de locataires et de bailleurs sont parvenues à la fin de 2007, sous la houlette de la conseillère fédérale Doris Leuthard.

Le projet sera examiné par le Parlement dès l'an prochain. La modification de la loi devrait normalement entrer en vigueur en 2011. Au même moment, le Conseil fédéral fixera l'entrée en vigueur d'une nouvelle ordonnance sur le droit du bail comprenant les dispositions d'exécution nécessaires.

Introduction du message relatif à la modification du droit de bail:



Le présent projet de modification du droit du bail vise à corriger les principales faiblesses du droit actuel. Il prévoit le passage du loyer basé sur les coûts au loyer indexé et l'introduction des loyers comparatifs afin de garantir un juste équilibre entre les intérêts en présence, de simplifier les règles du droit du bail, d'instaurer plus de transparence et d'obtenir la stabilisation de l'évolution des loyers. Le droit du bail actuel en tant que partie du code des obligations (CO) est entré en vigueur le 1er juillet 1990. Il est fondé sur l'art. 109 de la Constitution fédérale. Le droit s'est imposé en pratique mais, il comporte des faiblesses qui ont amené régulièrement les locataires et les bailleurs, mais aussi le secteur bancaire et d'autres milieux à réclamer sa révision.

Le 18 mai 2003, l'initiative populaire "pour des loyers loyaux" de l'Association suisse des locataires a été soumise au scrutin populaire.
Elle visait un lissage du taux hypothécaire déterminant pour les adaptations de loyer ainsi qu'un renforcement de la protection contre les congés. Elle a été rejetée par le peuple et les cantons de même que le contre-projet du Conseil fédéral et du Parlement le 8 février 2004, qui prévoyait une adaptation des loyers au renchérissement à concurrence de 80 %.Le contre-projet aurait donné en outre aux bailleurs la possibilité d'augmenter périodiquement les loyers sur la base d'un modèle de loyer comparatif. Un autre projet, très controversé, permettant de choisir entre un loyer indexé et un loyer basé sur les coûts a été abandonné en 2006 lors de sa mise en consultation. La nécessité d'une révision du droit du bail reste entière.

Ce dernier comporte de nombreuses lacunes et, en raison de l'évolution des taux d'intérêts hypothécaires, ne correspond plus à la réalité économique en ce qui concerne la fixation des loyers. C'est pourquoi le Conseil fédéral a décidé de modifier dans un premier temps l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Cette modification est entrée en vigueur le 1er janvier 2008. Elle a entraîné l'introduction d'un taux de référence déterminant pour les loyers en Suisse, calculé sur la base de l'évolution des taux hypothécaires. Le présent projet de révision est le fruit du consensus auquel ont abouti les associations de locataires et de bailleurs, le 13 novembre 2007, après plusieurs mois de négociations. Un projet de loi a été élaboré et mis en consultation en février 2008. Les prises de position ont été globalement positives, même si des divergences sur certains points importants ont subsisté.

Le découplage actuel des loyers et des taux hypothécaires constitue l'élément principal du nouveau droit, les loyers devant désormais suivre l'évolution du renchérissement. Le passage d'un modèle de loyer basé sur les coûts à un système d'indexation devrait simplifier et rendre plus transparente la fixation des loyers. Aujourd'hui en effet, une hausse de 0,25 point de pourcentage du taux hypothécaire peut entraîner une augmentation du loyer de 3 %. Le fait de calquer l'évolution des loyers sur celui du coût de la vie aura pour avantage d'infléchir la courbe des hausses de loyers.

L'évolution du loyer sera plus facile à estimer pour les locataires comme pour les bailleurs. De nombreuses voix se sont élevées au cours de la procédure de consultation pour s'opposer franchement au report intégral de l'indice suisse des prix à la consommation sur les loyers. Le Conseil fédéral a donc reconsidéré le modèle d'indexation et a demandé des éclaircissements supplémentaires qui l'ont amené à proposer un système légèrement modifié dans la mesure où les adaptations de loyers seront effectuées sur la base d'un indice des prix dont sont exclus les coûts du logement et de l'énergie. Cette solution permettra d'empêcher un éventuel effet de spirale induit par la prise en compte des loyers et du coût de l'énergie dans l'indice. De même, on évite une double prise en compte des coûts énergétiques, dont l'augmentation est prise en considération dans le cadre du décompte annuel des frais accessoires.
Si l'indice diminue, le loyer devra être abaissé en conséquence. Le caractère abusif du loyer initial d'un logement sera établi sur la base d'un modèle de loyer comparatif. Les loyers comparatifs seront déterminés au moyen d'une méthode statistique reconnue. Par la suite, l'examen du caractère abusif du loyer ne pourra plus être effectué que sur la base des règles légales contractuelles. Il sera toujours possible de convenir d'un échelonnement des loyers ou de la subordination du loyer au chiffre d'affaires pour les locaux commerciaux, de même que des augmentations de loyer motivées par des prestations supplémentaires du bailleur. Un changement de propriétaire, par contre, ne constituera plus un motif d'adaptation.

S'agissant des bailleurs de logements d'utilité publique et des collectivités publiques qui fonctionnent en qualité de bailleurs, le Conseil fédéral réglera la fixation des loyers sur la base des coûts. Les dispositions de protection contre le congé ne sont pas modifiées, ce domaine étant moins contesté que les règles régissant les adaptations de loyer.



D'une manière générale, les dispositions du droit actuel qui ont fait leurs preuves sont conservées. Les dispositions transitoires visent à garantir le droit d'exiger une réduction ou une augmentation du loyer en vertu des dispositions en vigueur. De plus, les bailleurs pourront, durant cinq ans au plus à compter de l'entrée en vigueur du nouveau droit, procéder à des adaptations de loyer selon l'ancien droit tant que le taux hypothécaire de référence ne dépassera pas 4,5%.

Sur le web: