I. En Fait:
Y., propriétaire de deux immeubles, souhaitait vendre ces biens et elle en fit part à son médecin. Celui-ci la mit en relation avec A. qui exerçait l'activité de courtier au service de l'agence immobilière X. SA. La propriétaire remit à A. divers documents concernant les immeubles.

Elle refusa de signer un contrat de courtage au motif qu'elle ne voulait verser aucune commission; en raison de ce refus, l'agence enjoignit à son collaborateur de ne plus intervenir dans cette affaire.
Par la suite, la propriétaire accepta de réduire le prix attendu de ses immeubles et elle convint avec A. que s'il parvenait à obtenir un montant supérieur, la différence lui appartiendrait.

A. présenta deux acheteurs désireux d'acquérir ensemble, et l'acte authentique fut passé le 26 octobre 2007. Le prix de vente était fixé à 2'280'000 francs. X. SA a réclamé une commission de courtage au montant de 84'358 fr.40, TVA incluse, calculée d'après le prix de vente des immeubles et selon le tarif recommandé par la section vaudoise de l'Union suisse des professionnels de l'immobilier. Y. s'est refusée à tout paiement.

II. En droit
Il est constant que la défenderesse a reçu de A. des prestations qui étaient celles d'un courtier aux termes de l'art. 412 al. 1 CO, et que ces prestations ont abouti à la conclusion du contrat de vente d'immeubles voulu par elle. La demanderesse soutient qu'en acceptant ces prestations, la défenderesse a tacitement conclu un contrat de courtage et s'est obligée au paiement d'une rémunération, alors même qu'elle a refusé la signature d'un contrat écrit, et que cette rémunération étant indéterminée, elle doit être fixée d'après le tarif auquel renvoie l'art. 414 CO.


Avec les premiers juges, la Chambre des recours constate qu'après avoir refusé la signature du contrat de courtage d'abord proposé par A., X. SA a promis une rémunération qui consisterait dans la part du prix de vente dépassant un montant minimum - qui, lui, n'est pas constaté - à obtenir de l'éventuel acquéreur.

Cette constatation est fondée sur les déclarations de A. que le Tribunal civil a interrogé en qualité de témoin. Elle est contestée par X. SA. Celle-ci affirme qu'elle a déposé une plainte pénale contre son ancien collaborateur et qu'une enquête est actuellement en cours; elle soutient que dans ces conditions, il est arbitraire de reconnaître pleine force probante à son témoignage (c'est-à-dire qu'elle conteste la crédibilité de Monsieur A.).




La plainte pénale et l'enquête n'étaient pas mentionnées dans la décision attaquée et le Tribunal fédéral ne pouvaient donc pas en tenir compte. De toute manière, il ne suffit pas que l'une des parties ait porté plainte contre un témoin pour que les déclarations de ce dernier doivent être présumées contraires à la vérité et exclues du procès. Sans ça, il suffirait d'agir au pénal contre tous les témoins gênants pour écarter leur témoignage). X. SA échoue donc à établir un vice grave et indiscutable dans l'appréciation des preuves. Il n'y a, par conséquent, pas d'arbitraire.

Cette même constatation de fait conduit à retenir que Y. a effectivement et expressément conclu un contrat de courtage, et promis une rémunération.
Selon ce qui a été convenu, celle-ci ne dépendait pas seulement de la conclusion du contrat de vente voulu par Y., conformément à l'art. 413 al. 1 CO, mais aussi du dépassement d'un prix de vente minimum.

Cette dernière clause est insolite mais on ne voit pas qu'elle soit contraire à une règle impérative régissant le contrat de courtage. En particulier, l'art. 417 CO protège le mandant qui a promis un salaire excessif, mais pas le courtier qui a stipulé un salaire trop modique.

Le tribunal d'appel n'a pas constaté que le prix de 2'280'000 fr. est supérieur au minimum convenu entre les parties à ce contrat de courtage, et elle ne constate pas non plus que X. SA soit la cocontractante de la défenderesse. Il est donc conforme au droit fédéral de retenir que Y. ne doit rien à X. SA.

Tiré de l'arrêt 4A.483/2009 du 7 décembre 2009 du Tribunal fédéral.