Le Tribunal fédéral rend aujourd'hui disponible sur son site (dont il est bon de rappeler l'adresse) le contenu de l'arrêt 4A.181/2008 du 24 juin 2008. À l'ordre du jour, le droit du bail, la résiliation anticipée de celui-ci, la sous-location et le célèbre abus de droit. L'arrêt n'est guère long, l'argumentation échappe à toute critique de ma part (j'en suis le premier ravi, empli du sentiment incomparable que la justice fonctionne bien et que le droit est, si ce n'est juste, en tout cas appliqué diligemment). Venons-en aux faits, étape incontournable de tout raisonnement juridique.
Rappeler que le droit est un ensemble de règles applicables à des cas concrets est nécessaire; si la situation envisagée par la règle juridique est comparable à la situation en cause, alors la règle pourra déployer ses effets. Fin du bref rappel, début du récit.

I. La grande épopée du Caviar frais (le titre est aguicheur mais de nulle pertinence) :
En l'an de grâce 1998, Dame A. conclut un bail portant sur l'appartement trois-pièces d'un immeuble genevois, dont X. fit l'acquisition en 2003, année de canicules et de tourments. En 1999, Dame A. sous-loua le logement à son fils B. qui, en 2003, épousa Dame C. En 2004, le coupla se sépara mais point ne divorça.



Par jugement du 27 mai 2005, le Tribunal de première instance de Genève (TPI) a, dans le cadre de mesures protectrices de l'union conjugale, attribué (art. 176 al. 1 ch. 2 CC) la jouissance exclusive du logement susmentionné à C. L'avocat de celle-ci a communiqué la décision judiciaire à la régie représentant la bailleresse X.. A noter qu'un tel jugement n'influence pas la sous-location, ce qui n'est pas le cas en cas de divorce (art. 121 al. 1 CC) que le juge pourra attribuer les droits et obligations résultant du contrat de (sous-)bail.

Suivirent une série de lettres entre la régie, désireuse de résilier le bail, et Dame A., qui souhaitait que le bail fût transmis à Dame C., sa belle-fille. A. fut requise par la régie de réintégrer le logement, mais ne retourna aucun courrier et garda le silence. Le bail fut résilié par X. de manière anticipée en 2008, conformément aux exigences de notification.
Est litigieuse devant les juges fédéraux la question de savoir si le congé signifié à Dame A. était valable, cette dernière ayant obtenu gain de cause devant les juridictions cantonales genevoises.

II. L'étrange bail de Madame A. (et non Jack; cf. commentaire du titre précédent):
Le droit du bail est régit par le code des obligations aux articles 253 et suivants.

La première constatation faite par le Tribunal fédéral est qu'aucun contrat de bail ne fut conclu entre Dames A. et C., cette dernière occupant le logement en tant qu'épouse du sous-locataire, Sieur B.. Aucun droit ou obligation n'a cependant passé à Dame C., puisque le juge des mesures protectrice n'est pas habilité à le faire (cf. ci-dessus). Enfin, la bailleresse n'a jamais autorisé la sous-location.

Il est fait grief aux juges genevois d'avoir fait mauvais usage des art. 262 et 257f al. 3 CO; selon la bailleresse, Dame A. n'entend nullement réintégrer les locaux (dont elle a demandé le transfert à sa belle-fille) et semble vouloir effectuer une substitution détournée de locataire (un inconvénient majeur au sens de l'art. 262 al. 2 lit. c CO).

Sur quelle base légale se fonde-t-on pour résilier dans un tel cas?
L'art. 257f al. 3 CO prévoit:
Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur (...) parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence (...), le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations (...) peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
Qu'implique donc ce devoir de diligence dans le cas présent? Les juges fédéraux avaient déjà admis, dans l'arrêt 4A.516/2007 du 6 mars 2008, qu'une sous-location sans le consentement du bailleur - notamment lorsque le locataire s'abstient de demander l'autorisation de sous-louer - pouvait justifier une résiliation anticipée du bail selon l'art. 257f al. 3 CO (consid. 3.1 et 3.2 de l'arrêt mentionné, dont je vous donne copie ci-dessous).

Il importe aussi de noter que Le seul fait de ne pas requérir le consentement du bailleur ne suffit toutefois pas à justifier un congé anticipé, sans avertissement préalable. Pour respecter la condition de la protestation (art. 257f al. 3 CO), le bailleur qui apprend que l'objet remis à bail est sous-loué sans son consentement, doit inviter le locataire, par écrit, à se conformer aux exigences légales, en l'enjoignant à mettre un terme à la sous-location ou en protestant contre l'absence de demande d'autorisation. Si le bailleur choisit la première injonction, le preneur de bail a tout de même la possibilité de requérir le consentement de son cocontractant, qui peut être donné après coup. Si le locataire ne réagit pas à l'avertissement écrit du bailleur, un congé anticipé sera fondé, en tout cas, lorsqu'un examen rétrospectif des faits permet de conclure que le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Dans ce cas, l'exigence du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur posée à l'art. 257f al. 3 CO n'a pas de portée indépendante. Reste donc à déterminer si la bailleresse s'est conformé à ses devoirs légaux (avertissement écrit) et si elle aurait bénéficié d'un motif valable.

La bailleresse s'est-elle conformé aux exigences et disposait-elle d'un motif de congé valable?
Il s'avère ainsi qu'au moment où la résiliation anticipée a été signifiée, la bailleresse avait protesté valablement par écrit contre la sous-location non autorisée et que la locataire n'avait pas mis fin à cette sous-location, ni même demandé le consentement a posteriori de la bailleresse. Première question, tu as ta réponse.

Seconde question, ton tour est venu. Lorsque les juges genevois examinèrent si la recourante (bailleresse) aurait été en droit de s'opposer à la sous-location, l'existence d'inconvénients majeurs pour la bailleresse fut niée, au motif que celle-ci n'avait pas démontré un besoin d'attribuer le logement en cause à une autre personne que le sous-locataire actuel. Placides, les juges fédéraux font remarquer que ce n'était pas du tout la question, dès lors que l'inconvénient majeur allégué était l'absence de volonté de l'intimée (Dame A.) de réintégrer un jour le logement loué. Or, pour le TF, ce point est juridiquement pertinent. En effet, si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, il abuse de son droit de sous-louer (art. 2 CC) (il faudrait en principe utiliser l'art. 264 CO: restituer le logement en présentant un candidat à la fois solvable et ne pouvant être objectivement refusé. Mais, dans cette situation, le bailleur est tout à fait libre d'accepter la restitution sans pour autant octroyer le bail au candidat. Dame A. semblant souhaiter que l'appartement revint à son fils, cette voie est pour elle incertaine). Il importe donc de déterminer la volonté de Dame A.; si celle-ci n'entendait pas réintégrer le logement, elle détournait le but de la sous-location et, ainsi, fournissait un motif valable à la bailleresse. Reste à savoir, pour répondre à cette question, ce qui différencie le transfert de bail de la sous-location.

Quelle différence entre transfert de bail et sous-location ?
Le transfert de bail et la sous-location se distinguent notamment par une intention différente du locataire. Par la sous-location, le locataire veut toujours revendiquer l'usage de la chose et disposer de son droit d'usage alors que, par le transfert, il veut au contraire remettre son droit d'usage à un tiers et se libérer en même temps du bail.

Et en l'occurrence?
Lorsqu'elle prétend avoir demandé le transfert du bail à son fils, puis à sa belle-fille,
la locataire démontre que son intention n'était pas de réintégrer un jour ou l'autre l'appartement en cause, mais bien de se libérer définitivement des obligations résultant du bail. Comme aucun transfert du bail, avec l'accord de la bailleresse, n'a eu lieu, la sous-location à B., représenté ensuite par son épouse, consistait en réalité pour la locataire à laisser indéfiniment l'usage de la chose louée à un membre de sa famille. Ce faisant, l'intimée a utilisé la sous-location dans un but qui lui est étranger, soit la substitution de locataires. Or, lorsqu'un preneur voit son bail résilié de manière anticipée en raison d'une sous-location non autorisée, il ne saurait contester le congé en se prévalant d'un droit de sous-louer exercé en violation des règles de la bonne foi. En d'autres termes, la bailleresse aurait pu, en l'espèce, s'opposer à une sous-location utilisée dans un but - illégitime - de substitution de locataires.


Il s'ensuit que la résiliation anticipée signifiée le 23 mars 2006 pour le 31 mai 2006 est valable, en vertu des art. 262 et 257f al. 3 CO, puisque la bailleresse disposait d'un motif valable. Le locataire ne fait pas preuve de diligence s'il utilise la sous-location pour opérer une substitution de locataire et la résiliation anticipée peut ainsi être exercée.

III. La leçon:
Le fait de maintenir une sous-location sans avoir l'intention de réintégrer un jour le logement constitue un abus de droit et, dès lors, permet de fonder une résiliation sur la base des art. 257f et 262 CO. Cette leçon vaut bien un bail, sans doute!




Arrêt cité
Consid. 3.1:
L'art. 257f al. 3 CO permet notamment au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence de manière à rendre le maintien du bail insupportable pour son cocontractant ou les habitants de l'immeuble.

Une sous-location sans le consentement du bailleur peut justifier une résiliation anticipée du bail selon l'art. 257f al. 3 CO. Cette situation se présente lorsque le locataire passe outre un refus du bailleur de consentir à la sous-location ou qu'il s'abstient de demander l'autorisation de sous-louer.

Dans le premier cas, s'il était en droit de refuser son consentement pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO, le bailleur peut résilier le bail conformément à l'art. 257f al. 3 CO (David Lachat, Commentaire romand [op. cit. 1], n. 4 ad art. 262 CO; Peter Higi, Zürcher Kommentar, n. 49 ad art. 262 CO; Pierre Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd., p. 175). Comme le refus du consentement n'équivaut pas à la protestation exigée par l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur devra toutefois avoir préalablement sommé en vain le locataire de mettre un terme à la sous-location (Higi, ibid.).

Dans le second cas, les auteurs divergent. Selon le SVIT-Kommentar Mietrecht, le seul fait de ne pas demander le consentement du bailleur suffit à justifier le congé anticipé, sans avertissement préalable (2e éd., n. 32, p. 434). Il est toutefois difficile de voir dans l'omission du locataire une attitude démontrant d'emblée l'inutilité, au sens de l'art. 108 ch. 1 CO, d'une sommation invitant le preneur à respecter les exigences posées par l'art. 262 CO, en particulier si le preneur ignorait l'obligation de requérir l'autorisation du bailleur. C'est pourquoi une autre partie de la doctrine est d'avis que le bailleur ne peut pas résilier le contrat aussitôt qu'il apprend que l'objet remis à bail est sous-loué sans son consentement. Pour respecter la condition de la protestation prescrite à l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur doit inviter le locataire, par écrit, à se conformer aux exigences légales, en l'enjoignant à mettre un terme à la sous-location (Peter Heinrich, Die Untermiete, thèse Zurich 1999, p. 138; Lachat, Le bail à loyer [op. cit. 2], p. 381 in fine) ou en protestant contre l'absence de demande d'autorisation et, le cas échéant, en exigeant de prendre connaissance des conditions de la sous-location (Higi, op. cit., n. 58 ad art. 262 CO; Lachat, ibid.). Si le bailleur choisit la première injonction, le preneur a tout de même la possibilité de requérir le consentement de son cocontractant, qui peut être donné après coup (Higi, op. cit., n. 58 ad art. 262 CO; Lachat, op. cit. 2, note de pied 26, p. 381); le bailleur ne pourra alors invoquer l'art. 257f al. 3 CO pour justifier un congé anticipé (Heinrich, op. cit., p. 138/139). Selon Higi, l'absence de réaction du locataire à l'avertissement écrit du bailleur autorise ipso facto ce dernier à résilier le bail de manière anticipée (op. cit., n. 58 ad art. 262 CO; dans le même sens, Heinrich, op. cit., p. 139). En revanche, pour d'autres auteurs, un congé anticipé ne sera fondé, dans ce cas, que si un examen rétrospectif des faits permet de conclure que le bailleur disposait d'un motif valable de s'opposer à la sous-location (Lachat, op. cit. 1, n. 4 ad art. 262 CO et op. cit. 2, p. 381; Roger Weber, Basler Kommentar, 4e éd., n. 4a ad art. 262 CO; apparemment dans le même sens, arrêts 4A_217/2007 du 4 septembre 2007, consid. 3 et 4C.251/1998 du 22 octobre 1998, consid. 2).

L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation persistante par le locataire de son devoir de diligence rende insupportable le maintien du contrat pour le bailleur. Dans deux arrêts non publiés, le Tribunal fédéral est parti de l'idée que cette condition s'appliquait même si le bailleur était en droit de s'opposer à la sous-location, en particulier sur la base de l'art. 262 al. 2 let. c CO; ainsi, après avoir admis qu'une sous-location dénuée de l'autorisation préalable présentait des inconvénients majeurs qui auraient permis au bailleur de refuser son consentement, le juge devait examiner, en plus, si la sous-location rendait le maintien du bail insupportable pour le bailleur ou les habitants de l'immeuble (arrêts précités du 4 septembre 2007, consid. 3 et du 22 octobre 1998, consid. 2). Une telle manière de voir ne saurait être confirmée. En effet, le fait que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur suppose une certaine gravité du manquement reproché au locataire (Lachat, op. cit. 1, n. 10 ad art. 257f CO; Higi, op. cit., n. 58 ad art. 257f CO; SVIT-Kommentar, n. 34 ad art. 257f CO, p. 190). Or, le refus de communiquer les conditions de la sous-location (art. 262 al. 2 let. a CO) ou la sous-location à des conditions abusives (art. 262 al. 2 let. b CO) atteignent manifestement le degré de gravité requis. Par ailleurs, on ne voit pas comment une sous-location présentant des inconvénients majeurs au sens de l'art. 262 al. 2 let. c CO ne rendrait pas, par là-même, le maintien du bail insupportable pour le bailleur. Force est ainsi de reconnaître que l'exigence du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de portée indépendante, lorsque le bail est résilié en raison d'une sous-location dénuée d'autorisation préalable et que la sous-location aurait pu être refusée à bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prévus à l'art. 262 al. 2 CO (cf. également ATF 132 III 109, qui fait abstraction de la condition de la situation insupportable en cas de violation persistante des stipulations contractuelles relatives à l'affectation des locaux).

Consid. 3.2
En janvier 2002, les recourants ont sous-loué l'appartement aux époux U. sans avoir requis le consentement du bailleur. Lorsqu'il a appris ce fait, l'intimé s'est insurgé auprès des locataires, par pli du 21 janvier 2002, et leur a demandé de lui communiquer les conditions de la sous-location, y compris l'identité des sous-locataires. Ce faisant, il a protesté par écrit, conformément à l'art. 257f al. 3 CO, contre la violation par les locataires de leur obligation de requérir le consentement du bailleur pour sous-louer l'appartement; comme la loi l'y autorise, il a demandé au surplus à connaître les conditions de la sous-location afin de pouvoir, si besoin était, s'opposer à cette mesure.

Les recourants n'ont pas répondu à ce courrier et n'ont donc pas cherché à se conformer aux exigences légales en matière de sous-location. Au contraire, lors d'une audience tenue le 24 janvier 2002 entre les mêmes parties, le conseil représentant alors les locataires - dont le comportement leur est imputable - a nié toute sous-location, démontrant ainsi que ses mandants persistaient à violer leurs obligations contractuelles en matière de sous-location. Le courrier du bailleur du 30 janvier 2002, annonçant pourtant une prochaine résiliation anticipée du bail, est resté, lui aussi, sans réponse.

Dans ces conditions, l'intimé était en droit de résilier le bail de manière anticipée en date du 6 février 2002. A cet égard, il n'est pas nécessaire d'examiner si le seul fait de ne pas réagir après une protestation écrite du bailleur suffit à fonder un congé sur la base de l'art. 257f al. 3 CO. En effet, dans le cas particulier, le bailleur aurait pu, de toute manière, s'opposer valablement à la sous-location si son consentement avait été requis.

Premièrement, en ne donnant pas suite à la demande de renseignements de l'intimé de janvier 2002, les recourants ont refusé de communiquer les conditions de la sous-location, ce qui aurait constitué un motif de refus du consentement au sens de l'art. 262 al. 2 let. a CO.

Deuxièmement, il ne fait aucun doute que les conditions de la sous-location aux époux U. étaient abusives par rapport à celles du bail principal. Le montant mensuel de 12'000 fr. exigé des sous-locataires représente près de trois fois le loyer payé par les locataires. Même en tenant compte du fait que la sous-location portait sur un logement meublé, une telle différence apparaît manifestement disproportionnée. Certes, lors d'une précédente sous-location, les recourants avaient déjà convenu d'un loyer identique avec leur sous-locataire et en avaient informé le bailleur par courrier du 29 mai 2001. La sous-location en question concernait toutefois les mois d'été; par conséquent, elle était soumise à l'article 3 du bail. Comme les recourants prétendent eux-mêmes, dans leur mémoire au Tribunal fédéral, que ladite clause contractuelle ne conférait au bailleur qu'un droit de regard sur les conditions de sous-location, à l'exclusion de tout droit de veto, ils ne sauraient, sous peine de commettre un abus de droit, prétendre à présent que le montant de 12'000 fr. par mois avait été implicitement agréé par le bailleur. Le motif de refus de l'art. 262 al. 2 let. b CO aurait donc aussi été réalisé en l'espèce.

Sur le vu de ce qui précède, la résiliation anticipée signifiée par l'intimé le 6 février 2002 pour le 30 mars 2002 remplit les conditions posées par l'art. 257f al. 3 CO; contrairement à ce que les recourants prétendent, elle est dès lors valable.